Пример современного индустриально-логистического комплекса формата Light Industrial — промышленный парк «Бутово»
Городская промышленность
Лидерами экономики Москвы по итогам 2023 года среди отраслей стали обрабатывающая промышленность и высокотехнологичные производства (+22,3% инвестиций в уставный капитал). За прошлый год число производственных компаний пищевой промышленности в городе увеличилось на 14%, легкой — на 11%, а заводов, которые занимаются приборостроением и производством электроники, — на 8%. Всего же в столице работает более 4,2 тыс. промышленных предприятий.
Один из актуальных вопросов для компании промышленного сектора — поиск производственных площадей. В этой статье рассмотрим перспективы такого формата промышленно-складской недвижимости, как Light Industrial (англ. — «легкая промышленность»). Это один из самых динамичных сегментов коммерческой недвижимости, который сегодня активно развивают крупные девелоперские компании.
Light Industrial
Напомним, индустриальные комплексы в формате Light Industrial — это современный вариант развития городских промзон. Они представляют собой площадки, на территории которых есть все для организации компактного производства в условиях мегаполиса — от небольших промышленных площадей и складов до офисов и шоурумов. Помещения (от небольших блоков в 400 кв. м до отдельно стоящих корпусов в десятки тысяч «квадратов») в таких комплексах можно приобрести в собственность или арендовать.
Объемы предложения и спроса
Рынок Light Industrial в России находится сегодня на начальном этапе своего развития. Больше всего таких комплексов расположено в Московском регионе. На март 2024 года объем предложения Light Industrial в Москве и Подмосковье составляет 899 тыс. кв. м (в Санкт-Петербурге — 56 тыс. кв. м), подсчитали аналитики брокерской компании IBC Real Estate. Ожидается, что темпы строительства подобных комплексов будут наращиваться. «По итогам 2024 года в Московском регионе новое строительство достигнет уровня 270 тыс. кв. м, из которых 221 тыс. кв. м уже введена в эксплуатацию за первые месяцы», — уточнила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По словам эксперта, 48% строящихся площадей Light Industrial уже распроданы или сданы в аренду.
Однако новых городских индустриальных комплексов нужно еще больше. По оценкам брокерских компаний, потенциальный спрос на объекты формата Light Industrial в Московском регионе оценивается в 3–3,5 млн кв. м. «По нашим данным, эта цифра даже больше — около 5 млн кв. м за прошлый год. Только по промышленному парку «Бутово» в 2023 году мы получили запросов более чем на 3,6 млн кв. м (при общей площади проекта в 58 тыс. кв. м), еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию были проданы все помещения формата Light Industrial и полностью сдано в аренду здание формата Big Box (26 тыс. кв. м под размещение крупного производства)», — рассказал управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Подразделение ГК «ПИК», развивающее направление коммерческой недвижимости под брендом Parametr, — один из лидеров строительства индустриальных центров Light Industrial в Московском регионе. В портфеле компании более 1,2 млн кв. м коммерческой недвижимости форматов Light Industrial и Big Box, а земельный банк в Москве и Подмосковье насчитывает 250 га. Сегодня Parametr реализует несколько проектов: промышленные парки «Сенькино», «Соколово» и «Кувекино» находятся в стадии строительства, еще два проекта — на этапе проектирования. Среди реализованных — промышленный парк «Бутово».
Промышленный парк «Бутово»
Промышленный парк «Бутово» расположен в черте города, в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Комплекс состоит из двух зданий формата Light Industrial и одного здания формата Big Box, помещения которых можно использовать для производства, хранения, как офис или шоурум. Все юниты промпарка имеют универсальные характеристики под любой вид легкого производства, а внутренняя организация пространства отвечает требованиям производственных и торговых компаний и соответствует критериям объектов класса А: шаг колонн — 12 × 24 м, высота потолков — от 8 до 12 м, нагрузка на пол — от 5 до 8 т/кв. м. На каждые 500 м предусмотрен погрузочный док, оборудованный докшелтером и выдвижным доклевеллером. Все помещения промпарка подключены к городским сетям, имеется возможность использовать любое дополнительное энергоемкое оборудование. Также каждое помещение промпарка вне зависимости от планировок имеет отдельную входную группу и как минимум одну погрузочную зону.
Внешний вид промышленного парка «Бутово» нехарактерен для промышленной отрасли прежней формации. Свежая современная архитектура несет в себе важную имиджевую составляющую для офисов, шоурумов и выставочных центров резидентов. Территория промпарка благоустроена, это комфортная и дружелюбная среда, которая меньше всего похожа на промышленную площадку. Что также может быть важным для некоторых компаний-резидентов: промпарк «Бутово» сертифицирован по российскому стандарту экологической недвижимости «Клевер» (это российский аналог BREEAM/LEED). «В ходе подготовки к сертификации было проведено энергомоделирование объекта, которое показало, что его энергоэффективность выше стандартной на 43% за счет высокоэффективного внутреннего и наружного освещения. Высокая энергоэффективность дает снижение выбросов СО2 на 50%. Кроме того, внедрение технологий ресурсосбережения выгодно для будущих резидентов, поскольку позволяет экономить на коммунальных расходах», — объяснил Александр Манунин.
По данным IBC Real Estate, ставки аренды на помещения в составе парков Light Industrial в Московском регионе в марте 2024 года составляют в среднем 12 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без НДС, без учета операционных расходов и коммунальных платежей), а продажа — 101 тыс. руб. за 1 кв. м (без НДС).
Динамика цен за последние годы (см. график выше), а также рост производства и уровень спроса говорят об инвестиционных перспективах этого формата. «Основной спрос со стороны инвесторов в сегменте Light Industrial приходится сейчас на блоки размером 3–5 тыс. кв. м», — рассказал старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Со стороны частных инвесторов формат Light Industrial пока недооценен, но компании — конечные пользователи уже заинтересовались в подобных объектах недвижимости в инвестиционных целях. Драйвером для дальнейшего роста спроса и предложения Light Industrial в Москве может быть в том числе и московская программа Комплексного развития территорий (КРТ), которая стимулирует перенос промзон за пределы Старой Москвы.
Каким компаниям нужны комплексы Light Industrial
Целевая аудитория индустриальных комплексов Light Industrial очень широка. «В основном это представители малого и среднего бизнеса с потребностями в небольших складских либо производственных мощностях. В частности, это высокотехнологичные производства, производственные компании в сегменте продуктов питания и товаров народного потребления, логистические операторы, интернет-магазины», — уточнил Антон Алябьев.
Компании-резиденты индустриальных комплексов формата Light Industrial
| Компании | Доля среди резидентов |
|---|---|
| Производственные компании (медицинские изделия и оборудование, продукты питания, промышленное оборудование, товары для дома и ремонта) | 68% |
| Дистрибьюторы | 17% |
| Логистические компании | 10% |
| Электронная торговля, интернет-магазины | 4% |
| Ретейлеры | 1% |
Источник: IBC Real Estate
По данным Parametr, лидирующую долю среди потребителей Light Industrial также занимают производственные компании. Так, в промпарке «Бутово» резиденты производят упаковку и изделия из картона, вентиляционное и климатическое оборудование, серверное оборудование, косметические товары, приборы для медицинской диагностики. Еще одно здание целиком заняла крупная производственная компания, которая специализируется на изготовлении продукции для домостроения, в том числе панелей, сантехнических кабин, малых архитектурных форм и т. д. «Более 56% клиентов говорят о том, что рассматривают переезд в Light Industrial в связи с тем, что их бизнес расширяется. Среди компаний, которые ведут бизнес на территории старых промзон, около 40% рассматривают Light Industrial как новую возможность для релокации и эффективного ведения бизнеса», — заключил Александр Манунин.
Рынок новых индустриальных комплексов формата Light Industrial набирает обороты на спросе со стороны промышленных предприятий. Предложение пока не успевает за этим спросом, но в перспективе крупные девелоперы способны его удовлетворить. Комплексы Light Industrial также выгодны и Москве, которая проводит политику децентрализации промышленных территорий и стимулирует строительство мест приложения труда. Такая ситуация говорит о высоких инвестиционных перспективах Light Industrial в Московском регионе.
Читайте также